השקעות בחו"ל – איפה מומלץ להשקיע בנדל"ן מעבר לים?

רכישת נכס בחו"ל מהווה אפיק השקעה אלטרנטיבי לשוק הישראלי, שמבריח את הרוכשים הפוטנציאליים בשל העלויות הגבוהות והתשואות הצנועות יחסית.

השווקים בחו"ל ובעיקר באירופה כוללים היצע מגוון של נכסים מניבים נושאי תשואה בעלויות רכישה נמוכות ועם תשואות פוטנציאליות גבוהות בהשוואה לארץ.

בין המדינות הפופולריות להשקעה מעבר לים בקרב ישראלים בעת הנוכחית ניתן למצוא את  פורטוגל, קפריסין ויוון. בשורות הבאות, נפרט על שווקי הנדל"ן ביעדים הללו, ונדון בהתמודדות עם גורמי הסיכון מהשקעה בחו"ל.

3 המדינות המומלצות לרכישת נדל"ן בחו"ל: קפריסין, פורטוגל, יוון

• קפריסין: קפריסין היא מדינה קטנה וצעירה עם גודל שוק צנוע של כ-1.3 מילון איש. המדינה מהווה מוקד משיכה ליותר מ-2 מיליון מבקרים מדי שנה, נוסף על לא מעט אזרחים זרים שבאים להשתקע בה לקביעות.

הביקוש לנכסי תיירות ומגורים בקפריסין מאופיין בעליות מתונות ויציבות לאורך שנים, מה שמשתקף גם בעליית מחירי הנכסים והדיור (בשיעור של 11% מדי שנה).

השקעה בקפריסין צפויה להניב תשואה שנתית של בין 5% ל-10%, וזאת עוד לפני עליית ערך הנכס וההשבחה העתידית.

מבין יעדי ההשקעה הרבים במדינה בולטות הערים התיירותיות לרנקה, פאפוס ולימסול:

• השקעות נדל"ן בלרנקה, עיר הנמל השוקקת שבדרום-מזרח האי, עשויות להניב תשואות יפות. דירה ממוצעת בלרנקה עולה בין 130 ל-250 אלף יורו, כאשר שכר הדירה שניתן לקבל על נכס כזה נע בין 900 ל-1300 יורו לחודש.
• השקעה בנדל"ן בפאפוס, עיירת הנופש התיירותית שבדרום המדינה, מהווה אפיק פופולרי נוסף. רכישת נכס בעיר תעלה בין 150 ל-300 אלף יורו בממוצע, עם תשואה חודשית נאה משכר דירה בגובה 1000 עד 1500 יורו בחודש.
• דירות להשקעה בלימסול יצריכו השקעה של בין 170 ל-350 אלף יורו, עם שכר דירה ממוצע של בין 1200 ל-1800 יורו בחודש. מדובר בעיר נמל נוספת והשנייה בגודלה במדינה, עם נתח שוק של כרבע מיליון איש.

נתונים נוספים על נדלן בקפריסין אפשר למצוא באתר הזה

• פורטוגל: פורטוגל הפכה לפופולרית במיוחד בקרב משקיעים ישראלים בשנים האחרונות, לא מעט בזכות המדיניות המקלה על קבלת דרכון לצאצאי מגורשי ספרד.

גודל השוק במדינה הוא כ-10.3 מיליון איש, עליהם נוספים כמה מיליוני תיירים מדי שנה.

על פי נתונים מהשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן ברחבי המחוזות במדינה עולים מדי שנה בשיעור דו-ספרתי, לצד עליות עקביות בביקוש לנכסים וגידול ניכר במספר התחלות הבניה.

שתי הערים המומלצות לרכישת נכס בפורטוגל הן ליסבון ופורטו:

• רכישת נכס בליסבון, בירת פורטוגל, תעלה החל מ-3400 יורו למ"ר וצפויה להניב תשואה נאה של בין 5% ל-8% בממוצע לשנה.
• נכס להשקעה בפורטו, עיר נמל היסטורית והשנייה בגודלה בפורטוגל, עולה החל מ-2000 יורו למ"ר, כאשר פוטנציאל התשואה נע גם כן בין 5% ל-8% בחישוב שנתי.
• יוון: השקעות נדל"ן ביוון יניבו תשואה בשיעור ממוצע של בין 5% ל-10% בשנה. גודל השוק היווני הוא כ-11 מיליון איש, עליהם נוספים מיליוני תיירים מדי שנה. המחיר הממוצע לדירה ביוון עומד על כ-2300 למ"ר

יעד ההשקעה המוביל במדינה הוא אתונה הבירה, שנהנית מנסיקה במחירי הנדל"ן (בשיעור של יותר מ-14% בשנה האחרונה), מה שמהווה אינדיקציה מעולה לפוטנציאל התשואה הגבוה ולהשבחה ועליית ערך בהמשך הדרך.

מהם הדברים שחשוב לבדוק לפני רכישת נכס במדינה זרה?

כמו בכל סוג של השקעה, גם רכישת נכסים בחו"ל כוללת גורמי סיכון שונים שיש לקחת בחשבון בטרם חתימת העסקה.

להלן פירוט הסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל:

• פערי ידע: הסיכון המרכזי טמון בעובדה שיעד ההשקעה מצוי במדינה זרה עם שפה, תרבות ומאפיינים ייחודיים.

פערי הידע עלולים לבוא לידי ביטוי בחוסר היכרות עם מאפייני ומגמות שוק הנדל"ן המקומי. על מנת להימנע מקניית נכס באזור בעייתי מבחינת היצע, ביקוש וצביון האוכלוסייה, ניתן להתייעץ עם גורמים מקצועיים כמו מתווכים מקומיים.

פער ידע נוסף נוגע למדיניות המס והביורוקרטיה הנוגעת לרכישת נכס במדינה. גם הפעם, ניתן להיעזר באנשי מקצוע מקומיים כמו עורכי דין ורואי חשבון על מנת לוודא שכל ההליכים הביורוקרטיים מתבצעים באופן הנכון והמיטבי.

כמו כן, חשוב להכיר את המצב הפוליטי והגיאו-פוליטי של מדינת היעד, שכן חוסר יציבות חברתית ומדינתית עשויה להשפיע לרעה על שוק הנדל"ן.

• ניהול מרחוק: אתגר משמעותי נוסף טמון בצורך לנהל את הנכס בשלט רחוק. פעילויות הניהול השוטפות כוללות מציאת שוכרים וחתימת חוזי השכירות, ניקיון ותחזוקת הנכס לרבות שיפוצים ותיקונים לפי הצורך, גביית שכר הדירה וכיוצא בזאת.

קיימות שתי אפשרויות עיקריות לניהול מרחוק:

• ניהול עצמאי – שמחייב מגורים במדינת היעד או לחלופין נסיעות תכופות, מה שעלול לנגוס ברווח על ההשקעה.
• ניהול מקצועי – שדורש השכרת שירותי חברות או אנשים פרטיים, כאשר גם את העלויות הללו יש לכלול בתחשיב העלות-תועלת של העסקה.

• הפרשי שערים: השקעות נדל"ן בחו"ל חושפות את המשקיע לסיכון של שערי החליפין. יש לקחת בחשבון את הנושא של הפרשי המטבעות ועלויות ההמרה לפני החתימה על עסקת הרכישה.